Италия - Россия
ЗОДИАК
Итало-Российский консультационный центр
 

+7 (499) 391-00-99

 
Centro di consulenza Italo-russo

Недвижимость в Италии

Юридические вопросы

Процесс покупки недвижимости в Италии

После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения об его покупке возможны два варианта оформления: (1) покупатель полностью оплачивает покупку, что бывает крайне редко, или (2), как правило, покупатель производит частичную оплату.

В последнем случае подписывается предварительный контракт - Compromesso и оплачивается аванс. Compromesso - соглашение между продавцом и покупателем, в котором указываются реквизиты покупателя и продавца, дается детальное описание недвижимости, указывается цена продажи/покупки, условия и способ оплаты, дата заключения договора, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и что имеет полное право на продажу этой собственности. Это соглашение заверяется нотариусом.

При подписании предварительного контракта покупатель выплачивает задаток, - обычно 10% - 30% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой (caparra confirmatoria). В случае изменения решения о покупке, покупатель теряет задаток, а если откажется продавец, то он обязан вернуть его покупателю в двойном размере. Согласно процедуре, покупатель заранее должен получить налоговый код (codice fiscale), с помощью которого иностранец идентифицируется в Италии. После подписания предварительного контракта покупатель (продавец) оплачивает услуги Агентства недвижимости. Далее оговариваются сроки подписания финального контракта купли - продажи. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании финального контракта. Финальный контракт купли-продажи подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии итальянского нотариуса (Il Notaio), который в своем лице представляет государство, заверяет факт перехода права собственности недвижимости от продавца к покупателю и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Покупатель оплачивает оставшуюся стоимость недвижимости плюс налоги и нотариальный сбор. Финальный контракт купли - продажи регистрируется нотариусом в Консерватории Реестров Недвижимости, где ему присваивается регистрационный номер.

Любой вид недвижимости в Италии должен быть зарегистрирован в Консерватории Реестров Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности владельца.

После осуществления сделки, нотариус в течение нескольких дней зарегистрирует нового собственника недвижимости. Если вы взяли ипотечный кредит, он также зарегистрирует взятие кредита. Однако может пройти несколько недель перед тем, как Вы получите на руки копию нотариального акта.

Покупатель вступает в Италии во владение недвижимостью с момента подписания финального контракта купли - продажи, а официально с момента регистрации этого контракта в Консерватории Реестров Недвижимости.

Недвижимость в Италии - юридические аспекты и процесс покупки

При покупке недвижимости в Италии существуют определенные необходимости, в частности:

  • оплата приобретений должна быть осуществлена строго определенным образом;
  • приобретатель должен быть идентифицирован, то есть невозможно анонимное лицо, он должен легально находиться в Италии; 
  • приобретатель должен иметь итальянский налоговый код;
  • приобретатель, как правило, должен быть представительной персоной, т.е. иметь поручителей из числа резидентов Италии;
  • сделки должны быть зарегистрированы в специальных государственных реестрах и только с момента их регистрации приобретают юридическую силу, а также нотариально удостоверены;
  • и многое другое.

Наличие собственного дома или квартиры в Италии само по себе не может служить основанием для получения итальянской визы или вида на жительство. Владелец может лишь посещать свой дом, причем не для целей постоянного жительства, а исключительно в деловых целях, например, для оформления сдачи в аренду, по вызову уполномоченного администратора дома, а также в целях туризма и т.п. Сроки проживания определяются сроком действия виз выданных соответствующим Итальянским Консульством.

Налогообложение в Италии таково, что, как правило, оказывается выгоднее сначала получить статус резидента Италии (ПМЖ), чтобы затем получить значительную экономию при покупке недвижимости, тем более, что резидент Италии приравнен с гражданином и во всех других правах: от бесплатного образования и медицины, до безвизового передвижения по миру.

 

При покупке недвижимости  в Италии, основными налогами являются:

« Imposta di Registro»  - Налог реестра.

Платится государству в момент покупки недвижимости. Этот налог пропорционален стоимости недвижимости с коэффициентами, которые устанавливает Государство.

«Imposta catastale e Ipotecaria» - Налог инвентаризации и ипотечный налог.

Платится государству в момент инвентаризации и  регистрации недвижимости в общественные реестры недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari).

«IVA» - Налог на добавочную стоимость.

Налог, который платят государству при покупке недвижимости у строительной организации или другого юридического лица.

Размер упомянутых налогов зависит от статуса продавца (частное или юридическое лицо, например, строительная организация) и статуса покупателя (постоянный житель Италии  или иностранец).

В  2005 г., для частных лиц  налоговые платежи при покупке недвижимости составляли:

1) для резидентов Италии (т.е. постоянных жителей страны, как граждан Италии, так и граждан других стран, находящихся на ПМЖ)

a) Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость):

- Imposta di registro (Налог реестра)                  3 % от кадастровой стоимости недвижимости.

- Imposta ipotecaria e catastale                          336  

б) Покупка у строительной организации в режиме IVA (налог на добавленную стоимость первого дома (не  элитная  недвижимости) для резидентов в Италии:

- Imposta di registro (Налог реестра)                 168 

- Imposta ipotecaria e catastale                         336 

- IVA (Н.Д.С)                                                   4 % от кадастровой стоимости недвижимости.

2) для иностранцев (т.е. лиц не являющихся постоянными жителями Италии)

а) Покупка недвижимости у частного лица ( приравнивается к покупке элитной недвижимости)

- Imposta di registro (Налог реестра)                7 % от кадастровой стоимости недвижимости.

- Imposta ipotecaria e catastale                        1% + 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

б) Покупка недвижимости у строительной организации в режиме IVA ( элитная недвижимости) для иностранцев.

- Imposta di registro (Налог реестра)              168 

- Imposta ipotecaria e catastale                      336 

- IVA (Н.Д.С)                                                 20 % от кадастровой стоимости недвижимости.

Из приведенных данных, очевидно, что законодательство Италии оставляет существенные преимущества за резидентами (постоянными жителями) страны - не обязательно гражданами. Например, в тех случаях, когда при покупке уплачивается НДС, иностранец платит максимальную ставку - 20%, в то время как резидент Италии платит 4%, если это его первое жилье ("prima casa"), и 10%, если не первое. Аналогичные льготы для жителей страны существуют и при уплате других налогов.

Вообще покупка именно первого жилья в Италии чрезвычайно льготна - страна стремительно стареет и власти стимулируют образование новых семей. Законный житель страны (еще раз подчеркнем - не обязательно гражданин), покупающий первое жилье, может рассчитывать на долгосрочный ипотечный кредит на сумму до 90% от стоимости жилья, под 3.5-4% в год, при последующем пятилетнем освобождением от налога на недвижимость (этот налог составляет ~ 0.7% от кадастровой стоимости жилья, ежегодно).